FAQ & Documents utiles

Vous n’avez qu’une chance de faire une bonne première impression. Il est primordial dans le cadre de la commercialisation de votre bien de veiller à le présenter sous sa plus belle lumière. Voici quelques conseils pour y parvenir :

Nettoyez et mettez de l’ordre dans vos affaires :

En plus de présenter un logement propre, pensez à faire un grand tri et débarrassez tout ce qui n’est pas essentiel au fonctionnement et à l’ambiance chaleureuse de votre logis, cela permettra à un potentiel acquéreur de pouvoir plus facilement projeter son univers. Pensez à “dépersonnaliser” l’espace tout en maintenant une ambiance vivante et habitée. Si vous avez un jardin, pensez à tondre la pelouse et ramasser les feuilles mortes.

Laissez entrer l’air et la lumière :

Tous les sens sont en alerte lors d’une visite et une odeur de renfermé projetterait une impression négative de votre logement et de son état d’entretien. Veillez à bien ouvrir les stores et les volets, à aérer généreusement le logement avant une visite et à pourquoi pas à allumer une bougie.

Décoration et réaménagement :

Il peut parfois être pertinent de réfléchir à ajouter quelques éléments de décoration, de repenser légèrement l’ameublement ou d’améliorer l’éclairage. Il existe des sociétés proposant des services de location de meubles et d’accessoires pouvant redonner la touche de modernité qui manque peut-être à votre logement. Un canapé accueillant, une chaise de bureau au design élégant ou un éclairage chaleureux et tamisé. Pensez également à éventuellement repeindre un mur défraichi ou remplacer un carreau cassé. Tous ces détails peuvent faire une véritable différence et mettre le potentiel acquéreur dans un état d’esprit d’inspiration et de projection.

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Votre villa se trouve sur une grande parcelle et vous vous demandez si elle est au bénéfice d’un potentiel constructif ? Cette question est complexe et dépend d’une multitude de critères comme la zone d’affectation, l’IUS (Indice d’Utilisation du Sol) applicable, le gabarit maximum, les ratios de pleine terre, les distances aux limites de propriété, les éventuelles servitudes de vue au bénéfice de voisins, la végétation présente, etc. Vous l’aurez compris, chaque parcelle doit faire l’objet d’une véritable étude spécifique pour répondre de manière exhaustive à cette question.

En collaboration avec notre équipe Développement, les experts de GRANGE Properties sont à même de vous aider à explorer toutes les pistes potentielles.

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Votre villa se trouve sur une parcelle en zone agricole ? Vous en séparer peut dans certains cas ne pas être aussi simple qu’imaginé.

En effet, les parcelles situées en zone agricole sont soumises à la LDFR (Loi sur le droit foncier rural). Cette dernière a notamment pour vocation de lutter contre les prix surfaits des terrains agricoles et ainsi permettre aux exploitants agricoles d’accéder à des conditions raisonnables aux terres cultivables.

Dans ce cadre et en résumé, le prix des parcelles en zone agricole est contrôlé à CHF 8.-/m2. S’ajoute à ce prix la valeur des constructions. Les parcelles ne peuvent être acquises que par un exploitant agricole à titre personnel, sauf si aucun exploitant ne manifeste son intérêt après publication d’une offre d’achat dans la FAO (Feuille d’Avis Officielle) et un journal agricole.

Ne sont en règle générale pas concernées par ces restrictions les parcelles qui font moins de 2’500 m2 ou celles qui ont été désassujetties. Désassujettir une parcelle peut être une tâche complexe qui n’a bien entendu pas de garantie d’aboutir. Il convient pour une commercialisation optimale de régler ces sujets avant toute mise sur le marché de votre bien et de se faire accompagner par les meilleurs experts.

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Avant de vendre, il vous faut être certain de pouvoir disposer librement de votre bien. Dans certains cas, votre entourage peut exercer certains droits sur ce dernier, même s’il n’en est pas propriétaire.

Vous n’êtes pas le-la seul-e propriétaire du bien : les accords nécessaires à la vente du logement dépendent de la forme de copropriété qui détient le bien :

Copropriété ordinaire :

Il s’agit de la forme la plus fréquente. Chaque copropriétaire détient une quote-part du bien et peut en disposer librement. Il peut donc vendre sa quote-part sans l’accord des autres copropriétaires qui ont toutefois un droit de préemption légal sur sa part (art. 682 al.1 CC) si elle devait être vendue à un acquéreur hors copropriété. Il ne peut toutefois pas vendre le logement dans son ensemble sans l’accord de tous les autres copropriétaires.

Propriété commune :

Ce type de copropriété s’applique lorsque plusieurs personnes forment une copropriété en vertu de la loi ou d’un contrat, notamment dans le cas d’un mariage en communauté de biens ou d’une succession. Lorsqu’une personne décède et lègue ses biens à plusieurs héritiers, ces derniers forment ce que l’on appelle une “hoirie”. Toutes les décisions au sein de l’hoirie, comme dans toutes les formes de propriété commune, doivent être prises à l’unanimité. Dans le cadre d’une vente d’un bien immobilier tous ses copropriétaires doivent donc être d’accord.

Copropriété par étage :

Lorsqu’un immeuble est détenu sous le régime de la propriété par étage (« PPE »), chaque copropriétaire peut disposer librement des parties déterminées du bâtiment lui appartenant, i.e. son appartement. Il peut donc vendre son lot sans l’accord des autres copropriétaires.

Vous êtes marié-e :

Selon l’art.169 du Code Civil Suisse, un époux ne peut pas aliéner le logement familial sans le consentement exprès de son conjoint, même s’il n’est pas propriétaire du logement. Un logement familial est une résidence principale qui sert de domicile aux conjoints mariés, avec ou sans enfants.

Droit d’emption ou de préemption :

Il est possible qu’une personne ou entité soit au bénéfice d’un droit d’emption ou de préemption sur votre bien dans le cadre d’une succession ou d’une forme de convention à laquelle vous seriez partie prenante. Dans un tel cas, assurez-vous d’en comprendre les tenants et aboutissants et avertissez votre courtier de la situation. En effet, les bénéficiaires de ce droit auront la possibilité de prendre la place de l’acquéreur dans le cas d’une vente. Il conviendra, avant de mettre votre bien en vente, de comprendre les intentions de ces derniers afin de mener à bien le processus de transaction de manière sereine.

Si le moindre doute subsiste, il est recommandé de consulter votre notaire ou un avocat spécialisé pour vous assurer de bien être dans vos droits en vendant votre bien.

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Si vous souhaitez vendre votre villa individuelle, pas de panique, ce point ne vous concerne pas. Si vous souhaitez vendre votre appartement, vous êtes concerné·e par cette problématique. Ce point peut parfois créer des surprises lorsque le notaire, au moment d’instrumenter la vente de votre bien vous demande s’il a été loué par le passé ou si vous détenez plusieurs lots dans l’immeuble. Quel rapport avec la vente de votre appartement ?

La LDTR est la Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation. Elle a pour but de préserver l’habitation et les conditions de vie existantes à Genève en restreignant notamment la vente d’appartements destinés à la location se trouvant dans une catégorie de logements en pénurie. Cela dans le but de maintenir un certain nombre de logements en location sur le Canton et ainsi répondre aux besoins d’une tranche de la population qui n’aurait pas les moyens de devenir propriétaire. De ce fait, tout appartement destiné ou ayant été destiné à la location et appartenant à une catégorie de biens où sévit la pénurie, doit effectivement obtenir une autorisation de vente (« autorisation d’aliéner ») pour être vendu. Cette autorisation est demandée par le notaire instrumentant la vente et les frais inhérents sont à la charge du vendeur.

À noter que si votre bien a déjà reçu une autorisation d’aliéner par le passé, vous n’avez pas besoin de la demander à nouveau.

Cette autorisation est notamment et en principe accordée lorsque l’immeuble a dès sa construction été soumis au régime de la propriété par étage (« PPE ») ou si l’immeuble est constitué en PPE depuis une date antérieure au 30 mars 1985 et que votre lot a déjà été vendu de manière individuelle avant cette date. Si ce n’est pas le cas, alors il vous reste deux possibilités pour obtenir ladite autorisation :

› Prouver la prépondérance de votre intérêt privé sur l’intérêt public (ex : nécessité de liquider un régime matrimonial ou une succession, prise d’un nouveau domicile en dehors du canton, nécessité de satisfaire à un plan de désendettement) ;

› Vendre à votre locataire en place, pour autant qu’il habite le logement depuis au moins 3 ans et que 60% des autres habitants de l’immeuble donnent leur accord.

Attention, ce n’est pas toujours aussi simple, car il existe plusieurs situations ambigües qui nécessitent une analyse de spécialiste comme dans le cas où le vendeur détient plusieurs lots dans l’immeuble tombant dans le champ d’application de la LDTR. Dans un tel cas, l’autorisation d’aliéner pourrait être conditionnée à la vente de l’ensemble des lots simultanément. C’est ce qu’on appelle une “vente en bloc”. Cela toujours dans le but de maintenir le statut locatif de ces logements.

Vous comprendrez donc que lorsque vous souhaitez mettre en vente votre logement, il est primordial de vous renseigner sur son historique avant d’en commencer la commercialisation. Nos experts sont là pour vous accompagner dans ces démarches.

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Lorsque l’on décide de vendre son logement, c’est souvent avec l’objectif d’investir dans le suivant. Est-il possible d’acheter ce dernier sans avoir vendu votre logement actuel ? La réponse est oui, les solutions existent.

La signature d’un acte de vente à terme permet en effet de s’engager à acheter/vendre un bien immobilier à une date ultérieure. Un acompte correspondant usuellement à 10% du prix de vente est déposé chez le notaire à titre de dédit.

Le paiement du reste du prix de vente ainsi que le transfert de propriété interviennent alors plus tard, à un terme convenu d’avance entre les parties (souvent entre 1 et 12 mois), ce qui permet à l’acheteur de vendre son logement durant ce laps de temps.

Attention  toutefois aux conséquences financières si vous ne parvenez pas à vendre votre logement et donc à financer l’acquisition du bien convoité. En effet, en cas de non-exécution des obligations par l’une des parties au contrat, le paiement de pénalités correspondant le plus souvent au montant de l’acompte sera dû.

Il est également possible de prévoir dans l’acte de vente que la vente ne s’exécute qu’en cas de vente de votre bien actuel. La vente prendrait ici la forme d’une promesse de vente conditionnée ou d’une vente à terme conditionnée. Il est toutefois peu fréquent que le vendeur accepte une telle condition.

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Vous avez un acheteur mais n’avez pas encore trouvé votre prochain logement ? Pas de problème, la signature d’une promesse de vente ou d’une vente à terme permet au vendeur de trouver, durant le délai convenu, son prochain logement. Un autre format possible mais plus rare est la vente définitive avec droit d’habitation d’une durée déterminée en faveur du vendeur. Vous approchez ou avez passé l’âge de la retraite ? Vous pourriez également être intéressé·e par une vente en viager.

Ce format permet à une personne de vendre son bien immobilier tout en continuant à l’occuper. L’acheteur (le “débirentier”) paye au moment de la vente au vendeur (le “crédirentier”) une somme d’argent appelée le “bouquet”. Le montant peut varier selon négociations. L’acheteur paye ensuite une “rente viagère” au vendeur jusqu’à son décès ou son départ en maison de retraite. Le montant de cette rente peut également varier et dépend notamment de la valeur du bien et de l’âge du vendeur.

C’est une option qui peut être intéressante pour les deux parties mais elle nécessite une bonne compréhension des implications légales et financières par les deux parties pour éviter toute mauvaise surprise.

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Vous avez ou êtes sur le point de vendre votre logement et peinez à trouver votre prochain chez-vous ? Pas de panique, GRANGE Properties en synergie avec notre équipe de gérance vous accompagne gratuitement dans vos démarches de recherche, qu’il s’agisse d’une location ou d’une acquisition.

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Vous souhaitez vendre votre bien mais il est actuellement en location ? En droit suisse, un propriétaire doit en effet avoir une bonne raison de résilier un bail à loyer à son échéance. La vente du bien libre de tout occupant en est une parce qu’elle permet au propriétaire de mieux le vendre. Attention, il doit veiller à bien respecter les délais de résiliation indiqués dans le contrat de bail qui le lie avec son locataire ainsi que suivre une procédure bien spécifique :

Il est nécessaire par exemple de notifier à votre locataire votre volonté de résilier le contrat de bail pour son échéance (avis de résiliation) au moyen de la formule officielle. Attention au motif invoqué ainsi qu’aux échanges que vous avez avec votre locataire en parallèle, plusieurs erreurs peuvent être commises et vous faire tomber dans le piège du “congé-vente” qui rendrait votre résiliation annulable. Attention à la forme également, la formule officielle doit être signée par tous les bailleurs s’il y en a plusieurs et être remise à tous les locataires sous plis séparés le cas échéant et à la bonne adresse. Si vous avez le moindre doute, il est impératif de faire appel aux services d’un avocat spécialisé en droit du bail.

Chez GRANGE Properties, nous avons la chance de pouvoir compter en interne sur les services d’un avocat breveté spécialiste du droit du bail et sommes donc à même de vous accompagner dans ces démarches.

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Vous n’avez qu’une chance de faire une bonne première impression ! Afin de créer le coup de cœur, il est important que le bien immobilier soit présenté sous sa plus belle lumière. Bien souvent, un rangement et nettoyage complet du bien peuvent suffire. Dans certains cas, quelques travaux de rafraîchissement peuvent être nécessaires et pertinents, de même qu’un entretien soigné du jardin et des aménagements extérieurs. Nos experts vous conseilleront au mieux en fonction de votre situation et vous aideront à obtenir les devis correspondant si nécessaire.

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Votre villa se trouve sur une parcelle en zone de développement ? Son prix de vente n’est pas contrôlé par l’Etat. En revanche, le prix ou le loyer des lots qui seraient construits sur votre parcelle par un développeur immobilier le sont, ainsi que sa marge bénéficiaire. En pratique donc, bien que le prix de vente ne soit pas contrôlé, le prix que vous pourrez tirer de votre parcelle sera très fortement guidé par ce que l’on appelle sa “valeur de remplacement”. Plus simplement expliqué, c’est le prix maximum qu’un développeur immobilier pourra faire valoir dans le plan financier du projet qu’il développerait sur votre parcelle.

Attention, l’Etat et la Commune concernée sont au bénéfice d’un droit de préemption sur votre parcelle, c’est-à-dire qu’ils peuvent s’ils le souhaitent se substituer à l’acheteur pour un prix qui n’est pas forcément celui proposé par ce dernier. Il convient dans une telle situation de prendre contact avec les autorités pour comprendre leurs intentions avant la conclusion d’une vente.

Contactez notre équipe GRANGE Properties pour discuter de votre situation et obtenir une estimation de la valeur de remplacement de votre bien.

C’est quoi la zone de développement ?

La zone de développement (ZD) est un périmètre dans lequel les nouvelles constructions doivent répondre aux conditions de la loi générale sur les zones de développement (LGZD – L 1 35) du 29 juin 1957 et son règlement d’application (RGZD – l 1 35 01).

Plus d’informations dans les pratiques administratives de l’Office Cantonal du Logement et de la Planification Foncière (OCLPF).

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Absolument. Toutefois, si vous êtes toujours dans la période de contrôle par l’Etat de 10 ans après la fin de la construction, son prix maximum sera contrôlé par l’Office cantonal du logement et la planification foncière (OCLPF). Vous devrez donc en premier lieu demander le calcul de ce prix qui sera dans les grandes lignes calculé comme suit :

Prix d’achat

+ frais de notaire (taxes, droits d’enregistrement, émoluments et honoraires)

+ éventuels travaux à plus-value réalisés dans l’appartement

Si vous êtes sortis de la période de contrôle, alors son prix sera libre

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Vous souhaitez conserver votre villa et vendre une partie du jardin ? Si la taille de votre parcelle est suffisamment importante, alors vous pourriez parfaitement considérer effectuer une division parcellaire et ne commercialiser qu’une partie.

Notez bien toutefois qu’une division parcellaire peut engendrer certains frais et nécessite de se faire accompagner par un notaire qui prendra les contacts nécessaires avec les autorités concernées si besoin.

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Lien vers cet FAQ: https://www.grange.ch/types/proprietaire/page/2/#puis-je-vendre-seulement-une-partie-de-mon-terrain-

Dans le cadre de la vente de votre logement, nous vous recommandons vivement de régler les éventuels litiges en cours le concernant avant de démarrer sa commercialisation. En effet, lors d’un transfert de propriété, le litige sera transmis au nouveau propriétaire. S’il est tout à fait possible de procéder ainsi et de prévoir les modalités de traitement de ce litige dans l’acte de vente, cela aura tout de même tendance à effrayer les potentiels acheteurs. Afin de mettre toutes les chances de succès de votre côté, il est fortement recommandé de commercialiser un objet libre de tout litige.

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Dans le cas où votre logement est détenu au travers d’une société, deux solutions s’offrent à vous. La société peut vendre le logement à l’acheteur (« asset deal ») ou – si la société ne détient que votre logement – vous pourriez vendre les actions de la société à l’acheteur (« share deal »). Attention toutefois à l’impôt latent lié à l’éventuel amortissement de votre bien dans le temps qui peut induire une certaine décote dans le prix offert par l’acquéreur.

Afin de choisir le scénario optimal, il convient de bien comprendre les implications fiscales des deux scénarios. Notre réseau d’experts sera à même de vous conseiller au plus proche de vos besoins.

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La réponse est oui, mais sous certaines conditions. L’acquisition de biens immobiliers en Suisse par des personnes étrangères est réglementée par la Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE), appelée plus communément “Lex Koller”. Le but de cette loi est de limiter la spéculation immobilière et de maintenir la disponibilité des logements pour les résidents locaux. Chaque canton en a son application particulière.

En deux mots, à Genève :

> les citoyens européens (UE ou AELE) résidant en Suisse avec un permis B, C ou une carte de légitimation peuvent acquérir des biens résidentiels sans limitation;

>  les non-Européens avec un permis C ou une carte de légitimation menant à un permis C également;

>  ceux avec un permis B sont en revanche limités à l’achat de leur résidence principale;

> les frontaliers avec un permis G peuvent acheter une résidence secondaire pour autant qu’ils retournent à leur domicile principal au moins une fois par semaine;

> les étrangers n’habitant pas encore en Suisse et souhaitant venir s’y installer peuvent acheter leur future résidence principale sans y être encore domicilié en obtenant une autorisation du Département des institutions et du numérique (DIN).

C’est le notaire, au moment de l’instrumentation de la vente, qui sera chargé de demander les attestations nécessaires à l’acquisition du bien par une personne étrangère. Il convient donc de bien vous enquérir du statut résidentiel d’un acquéreur potentiel avant de finaliser vos négociations.

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Lien vers cet FAQ: https://www.grange.ch/types/proprietaire/page/2/#puis-je-vendre-mon-logement-un-acheteur-tranger-

Vous pourriez être tenté·e de vous lancer dans l’aventure seul·e. C’est tout à fait légitime. Néanmoins, nous ne pouvons que vous recommander de solliciter les services d’un courtier expérimenté. En effet, bien vendre son logement nécessite de connaître sur le bout des doigts une multitude de critères et facteurs pouvant influer sur le bon déroulé du processus transactionnel. Sans compter sur le réseau d’acheteurs qu’un courtier d’expérience a construit sur des années de métier. Pour vendre au meilleur prix, dans les meilleurs délais et sans embûche, pensez à GRANGE Properties.

Si vous souhaitez choisir l’expérience, démarrez votre aventure en demandant à notre équipe, une estimation gratuite de votre bien : vente@grange.ch ou 022 707 10 53.

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Il existe sur le marché une idée reçue qui consiste à dire que pour maximiser ses chances de vente, il suffit de multiplier les mandats de vente auprès d’un maximum d’agences. C’est une fausse bonne idée. Nous vous expliquons pourquoi.

Tout d’abord, la multiplication de mandats peut créer plusieurs problèmes d’incompréhension et de mauvaise coordination comme lors de changements de prix ou de stratégie de commercialisation. Avoir plusieurs courtiers, c’est devoir donner des instructions plusieurs fois, au risque de créer une certaine confusion sur le marché lorsque la stratégie n’est pas interprétée de la même manière par chacun des partenaires. N’avoir qu’un seul interlocuteur, c’est s’assurer d’une stratégie de commercialisation adéquate, canalisée et ciblée en simplifiant au maximum le processus de communication.

Puis, il est important de comprendre qu’un acheteur potentiel se sentira plus à l’aise de se lancer dans l’étude d’un dossier, surtout s’il présente certaines complexités, lorsque son interlocuteur est au bénéfice d’un mandat exclusif. En effet, cela lui apporte une garantie supplémentaire que son offre soit prise au sérieux et au plus proche des attentes du vendeur. N’avoir qu’un seul courtier permet donc de maximiser les chances de transformer un simple intérêt en offre d’achat.

Et pour terminer, grâce à notre adhésion au réseau de courtage Courtiers Partenaires, vous bénéficiez de la force de notre alliance avec d’autres courtiers expérimentés et reconnus de la place. Le réseau nous permet de présenter votre bien à une clientèle plus large, le tout en n’ayant toujours qu’un seul interlocuteur et au travers d’un processus cadré et maitrisé. Les bénéfices d’activer le réseau de plusieurs courtiers sans les inconvénients liés.

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Au moment de constituer votre dossier de vente, il est impératif d’avoir connaissance des différentes servitudes grevant votre bien. Servitude de passage, servitude de vue, servitude d’usage, etc., toutes sont susceptibles d’influer sur la valeur de votre bien.

Notre équipe GRANGE Properties est à même de vous accompagner dans l’obtention de ces informations et s’assure d’avoir un dossier de vente robuste et complet avant toute commercialisation.

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En Suisse, vous le savez peut-être, c’est toute une affaire de calculer la surface d’un logement. Surface nette habitable, surface brute habitable, surface de vente brute, surface de vente nette, surface PPE ? Il y a de surcroît des différences entre les cantons. Vous n’y comprenez plus rien ? Pas de panique, on vous explique.

Tout d’abord, il est important de comprendre que le notaire, lorsqu’il instrumente la vente/achat d’un appartement à Genève, prend comme référence ce que l’on appelle communément la “surface PPE”. Si vous êtes propriétaire d’un appartement à Genève, vous la connaîtrez certainement. C’est la surface indiquée dans le cahier PPE et qui influence les millièmes de copropriété auxquels vous avez le droit. On l’appelle aussi “surface de vente brute”. Celle-ci prend en compte toute la surface habitable de l’appartement (surface intérieure y compris les cloisons et les murs intérieurs), les murs extérieurs, 50% des murs mitoyens, ainsi que les espaces extérieurs pondérés. Un balcon est en général pris en compte à hauteur de 50%, une terrasse à 33% et un jardin à 10%. Quant aux pièces dont le plafond suit la pente de la toiture, la surface est comptée en plein lorsque le vide d’étage est égal ou supérieur à 2,40m et pour moitié lorsqu’il est situé entre 1,80m et 2,40m. Elle n’est pas comptée en- dessous de 1,80m.

Dans la pratique à Genève, c’est bien cette « surface de vente brute » qui est exprimée dans un dossier de vente. Mais attention, certaines annonces affichent à tort et sans précision la “surface de vente nette” qui ne tient pas compte des murs extérieurs et mitoyens. Il peut y avoir une différence de surface de l’ordre de 10 à 15% entre les deux mesures. Lorsque vous entendez : “cet appartement s’est vendu à CHF 10’000.- du m2”, il convient donc de vous assurer à quel type de surface il est fait référence.

Dans les deux cas, les caves, les greniers, les dépôts et les places de parking sont considérés comme des éléments complémentaires et ne sont pas pris en compte dans le calcul de la surface. Ils doivent être mentionnés séparément dans le cadre d’une évaluation ou d’un dossier de présentation.

Notez bien que dans le cas d’une villa individuelle, la valorisation de votre bien ne se fait pas tout à fait de la même manière. En effet, est considéré dans un tel cas plutôt le volume construit (m3), la surface de la parcelle, les aménagements extérieurs ainsi que les éventuels équipements et installations. Là aussi, plusieurs types de mesures peuvent être exprimés. Assurez- vous de vous entourer d’un expert pour bien comprendre le volume de votre villa.

Si vous avez le moindre doute, contactez notre équipe qui sera à même de vous accompagner dans ce calcul ainsi que dans l’établissement d’une valeur de marché pour votre logement.

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Glissement de terrain ? Une fissure dans un mur porteur vous inquiète ? Si vous avez connaissance d’un défaut affectant votre bien, il est impératif de le signaler à votre courtier qui devra ensuite en informer les acquéreurs. Même s’il est toujours précisé dans l’acte de vente que l’acquéreur prend possession du bien tel qu’il se trouve au jour de la signature en l’état et sans garantie, vous resterez toujours responsable d’un défaut frauduleusement dissimulé (Art. 199 CO). Une transaction transparente et sans ambiguïté évite tout problème par la suite.

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En tant que propriétaire, vous êtes tenu·e de faire contrôler périodiquement tous les compteurs électriques propres à votre logement par un organisme d’inspection accrédité. La périodicité du contrôle varie entre 5 et 20 ans en fonction de l’utilisation des locaux et du type d’installation. Pas de panique, les SIG (ou votre gestionnaire RCP si vous faites partie d’un “regroupement dans le cadre de la consommation propre”) sont tenus de vous envoyer un courrier de rappel au moins 6 mois avant la prochaine échéance.

Dans le cadre d’une vente, l’acquéreur est en plus tenu de faire effectuer ce contrôle immédiatement après le transfert de propriété si le dernier contrôle date de moins de 5 ans. Ce point est en principe rappelé dans l’acte de vente.

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Vous avez certainement entendu parler de plusieurs types de valeurs concernant votre bien, ce qui peut parfois porter à confusion. Certains intéressent les banques, d’autres l’assurance et bien entendu dans le cadre de la vente de votre bien, vous avez surtout envie de connaître la valeur de marché. Les principaux types de valeurs sont définis comme suit :

Valeur vénale (ou de marché) :

C’est la valeur qui doit vous intéresser dans le cadre de la vente de votre bien. Elle est estimée en tenant compte d’une multitude de critères qui peuvent être intrinsèques comme la surface du logement, la surface de la parcelle dans le cas d’une villa, la qualité des matériaux, les installations, la situation, le voisinage, ou extrinsèques comme la situation macro-économique, l’appétit des acheteurs potentiels, la rareté de l’offre de biens similaires, les transactions similaires dans le quartier, etc. Un expert renseigné et averti doit maîtriser tous ces aspects pour vous donner une estimation de valeur au plus proche de la réalité du marché.

Valeur réelle (ou intrinsèque) :

C’est la valeur correspondant au coût nécessaire à reproduire à l’identique le même bien immobilier, déduction faite d’un certain pourcentage de vétusté, à laquelle s’ajoute la valeur du terrain. Cette valeur est souvent un peu plus basse que la valeur vénale. Cette valeur peut être utilisée dans le cadre de certains types d’estimations et d’expertises.

Valeur de nantissement :

C’est la valeur qu’un créancier hypothécaire (souvent une banque) accepte de financer. Dans la majorité des cas, cette valeur est estimée selon la méthode hédoniste, c’est-à-dire en se référant aux récentes ventes pour des objets comparables dans le quartier, avec une certaine marge conservatrice. Chaque banque est cependant libre d’appréhender la valeur de votre objet selon ses propres méthodes d’évaluation.

Valeur d’assurance :

À Genève, elle est en principe estimée chaque année par le Bureau d’estimation de bâtiments (BEB) et sert de base pour votre contrat d’assurance bâtiment. C’est en deux mots la valeur que vous allez assurer. Si votre bâtiment brûle, c’est le montant que vous toucherez de l’assurance pour le reconstruire à neuf. Cette valeur tient uniquement compte du coût de construction nécessaire à reproduire à l’identique le même bien immobilier. Elle ne tient pas compte de la vétusté ou de la valeur du terrain.

Valeur fiscale :

Cette valeur est moins évidente. Elle est calculée et réévaluée périodiquement par l’autorité fiscale. Elle est entre autres utilisée pour calculer le montant de votre impôt sur la fortune. Si vous avez acheté votre logement, sa valeur fiscale est le prix d’achat. Si vous en avez hérité, alors elle correspond à la valeur retenue par l’administration fiscale lors de cet événement. Si vous ou l’un de vos proches habite le logement, la valeur fiscale est diminuée de 4% par année d’occupation jusqu’à concurrence d’un abattement de 40%. Si vous avez effectué des travaux engendrant une plus- value, vous devrez les annoncer à l’Administration fiscale et le montant des travaux s’ajoutera à la valeur fiscale de votre bien. Attention, si votre bien contient plus de 2 logements ou locaux commerciaux, il est considéré comme un immeuble locatif. Sa valeur fiscale est fixée par capitalisation de l’état locatif fiscal annuel au taux fixé chaque année par les autorités compétentes.

Valeur dite “de remplacement” OCLPF :

Cette valeur vous concerne si votre villa est sise sur une parcelle en zone de développement (voir question 8). Elle est essentiellement calculée en tenant compte d’un prix fixé par m2 pour le terrain, de la valeur intrinsèque de votre villa, de l’arborisation, des aménagements extérieurs et d’un montant pour le raccordement de votre parcelle aux services publics.

Extrait de notre guide Bien vendre son logement en 42 questions

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Etablir une valeur juste pour votre logement est la clé du succès d’une transaction optimale. La valeur de votre logement dépend d’une multitude de critères. Vous pourriez regretter de déterminer un prix de départ trop bas et vendre trop rapidement, tout comme fixer un prix trop haut et discréditer l’objet sur le marché. Il est primordial de vous entourer d’un professionnel expérimenté pour définir le bon prix dès le départ.

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La vente de votre logement nécessite la forme authentique, c’est-à-dire qu’elle doit être instrumentée par un notaire exerçant à Genève. Il existe toutefois 3 formats principaux de vente possibles :

Vente directe :

C’est le format de vente le plus simple, l’acquéreur verse l’entier du prix de vente ainsi que les frais d’acquisition avant la signature, la vente est effective dès la signature et les clés sont remises sur place. Le transfert de propriété s’effectue peu de temps après la signature, le temps que le notaire inscrive la vente au journal du Registre foncier. Le notaire se charge ensuite de transférer le montant du prix de vente au vendeur, déduction faite du paiement des éventuels honoraires de vente dus au courtier, de  l’éventuel  remboursement de l’emprunt hypothécaire, de l’éventuel remboursement de votre 2ème pilier, ainsi que de l’éventuelle provision destinée au paiement de l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI). En pratique, les ventes directes sont assez rares car souvent le vendeur a besoin d’un peu de temps pour déménager. On pratique dans ce cas-là une vente à terme avec droit d’emption.

Vente à terme avec droit d’emption :

Le but de la vente à terme est de différer le transfert de propriété dans le temps pour se donner le temps de réaliser certaines actions. Le vendeur a peut-être besoin de temps pour déménager ou l’acquéreur besoin de finaliser son financement. Dans une vente à terme, les parties conviennent d’un transfert de propriété au plus tard à une date déterminée ou avant si les parties sont prêtes plus tôt que prévu. Un droit d’emption est donné à l’acquéreur pour lui garantir de pouvoir forcer la vente si le vendeur ne respectait pas les engagements pris dans l’acte. En général, un acompte de 10% est versé par l’acquéreur en la comptabilité du notaire avant la signature de la vente à terme, puis le solde du prix de vente doit être versé avant l’exécution du terme. L’acquéreur ne devient donc pas propriétaire du bien à la signature de l’acte de vente mais uniquement à l’exécution du terme. L’acte de vente prévoit également le mécanisme applicable en cas de désistement de l’une ou de l’autre des parties. Le plus souvent, la partie se désistant doit payer à l’autre une pénalité, en général équivalent au montant de l’acompte versé. Comme expliqué, l’acquéreur pourrait toutefois s’il le souhaite forcer la vente en cas de désistement du vendeur grâce à son droit d’emption.

Promesse de vente ou vente conditionnelle :

La promesse de vente ou la vente conditionnelle sont en général choisies pour permettre de donner le temps à certaines conditions indépendantes de la volonté des parties de se réaliser (ex : obtention d’une autorisation de construire ou désassujettissement d’une parcelle en zone agricole). Dans le cadre d’une promesse, les parties s’engagent à signer un acte de vente directe après la réalisation de ces conditions. Dans le cadre d’une vente conditionnelle, le transfert de propriété ne sera requis au Registre foncier que dans le cas où ces conditions sont respectées. Dans les deux cas, un droit d’emption en faveur de l’acquéreur est ou peut être prévu. Comme pour la vente à terme, l’acquéreur verse en général un acompte d’environ 10% avant la signature de la promesse ou de la vente conditionnelle, puis verse le solde une fois les conditions réalisées pour déclencher le transfert de propriété.

Pour résumer, les parties choisissent la vente directe lorsque tout est clair et prêt à la signature, la vente à terme lorsque les parties ont besoin de temps pour être prêts, et finalement la promesse de vente ou la vente conditionnelle lorsque certaines conditions indépendantes de la volonté des parties doivent se réaliser pour déclencher le transfert de propriété. Cela étant dit, chaque situation doit être discutée avec le notaire concerné afin de choisir le meilleur format pour la vente de votre bien. Notre équipe GRANGE Properties est également à votre disposition pour vous épauler dans ces réflexions.

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La coutume veut que le notaire instrumentant la vente soit choisi par l’acquéreur. Vous pouvez choisir de vous faire accompagner en plus par votre propre notaire défendant uniquement vos intérêts. Les frais inhérents seraient bien entendu à votre charge. Il est toutefois à signaler que tout notaire est officier public et se doit de défendre les intérêts des deux parties.

De plus, les équipes de GRANGE Properties sont là pour veiller au respect de vos droits et défendre vos intérêts pendant l’entier des négociations et jusqu’à la remise des clés. Il est donc peu fréquent qu’un vendeur se fasse accompagner par son propre notaire dans le cadre de la vente de son bien.

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Les frais d’acquisition d’un bien immobilier sont à la charge de l’acquéreur. Ils se composent à Genève essentiellement :

› de l’impôt appelé droits d’enregistrement, s’élevant à 3% HT du prix d’achat du bien ;

› des frais d’inscription au Registre foncier de 0.21% du prix d’achat du bien, au maximum CHF 40’000.- ;

› des émoluments dégressifs du notaire calculés sur le prix d’achat du bien ;

› de frais divers, TVA et débours ;

Soit un total d’environ 4% du montant de la transaction immobilière, dégressif en fonction du prix d’achat du bien.

Le site officiel des Notaires de Genève permet d’estimer le montant exact des frais relatifs à l’acquisition d’un bien immobilier.

Il est à noter que si le prix de vente se situe en-dessous d’un prix déterminé, l’acquéreur peut bénéficier de CASATAX réduisant les droits d’enregistrements ainsi que les frais de création de cédule hypothécaire. Ce prix est revu chaque année et est fixé pour l’année 2024 à CHF 1’359’903.-. Certaines conditions doivent en plus être respectées : l’acquéreur doit être une personne physique et faire du bien acheté sa résidence principale. Il doit également s’engager à l’occuper pendant au moins trois ans, dans les deux années suivant la signature du contrat de vente.

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Les honoraires de vente du courtier sont bien évidemment payés par la personne qui l’a engagé. Dans la plupart des cas, c’est bien le vendeur qui mandate un courtier pour vendre son logement, par conséquent les honoraires de vente seront à sa charge. En général, ils seront payés directement par le notaire instrumentant la vente.

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Votre bien est hypothéqué et vous souhaitez le vendre ? Pas de panique. Plusieurs solutions s’offrent à vous :

Rembourser l’hypothèque avec le produit de la vente :

C’est la situation la plus fréquente. L’acquéreur verse le prix de vente chez le notaire, puis le notaire se charge de rembourser l’hypothèque à votre banque. Mais attention, il est possible que la vente intervienne avant l’échéance de votre prêt. Le cas échéant, des pénalités de résiliation anticipée peuvent s’appliquer. Il est important de contacter votre banque avant la transaction pour les informer de la situation et comprendre les éventuelles conséquences de votre décision de vendre.

Transférer l’hypothèque à l’acquéreur :

Dans certains cas, vous pouvez transférer votre hypothèque à l’acquéreur de votre logement si votre banque accepte cette option. Cela peut parfois s’avérer avantageux si l’acquéreur est admissible aux mêmes conditions de prêt que vous aviez obtenues à l’origine car vous éviteriez de payer d’éventuelles pénalités de résiliation anticipée. Toutes les banques ne permettent toutefois pas cet exercice, un contact doit donc être pris en amont.

Transférer l’hypothèque sur un nouveau bien :

Vous pouvez également sous certaines conditions transférer l’hypothèque sur un autre bien sis en Suisse vous appartenant. Le montant du prêt ne doit par exemple pas dépasser 80% de la valeur de cet autre bien et vos revenus doivent ne pas avoir diminué de manière significative par rapport à la date de souscription du prêt. Encore une fois, prenez contact avec votre banque pour comprendre les options s’offrant à vous.

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Lien vers cet FAQ: https://www.grange.ch/types/proprietaire/page/2/#je-vends-mon-bien-immobilier-que-faire-de-mon-hypoth-que-

Pour rappel, une cédule hypothécaire est un document officiel établi par un notaire qui fait office de garantie dans le cadre d’un emprunt hypothécaire. Vous ne pouvez pas emprunter de l’argent à la banque sans ce “papier-valeur”. L’émettre coûte environ 2% du montant de l’hypothèque (droits d’enregistrement, émoluments du Registre foncier, émoluments du notaire et frais divers).

Dans le cadre d’une transaction, le transfert de la cédule fait partie des négociations. En règle générale et pour autant que le vendeur ne choisisse pas de la transférer sur un autre bien en son nom, la cédule est cédée à l’acquéreur pour la moitié des frais de création mentionnés plus haut, soit 1% du montant de l’hypothèque. Pour les transactions d’un volume important, il est parfois de coutume qu’elle soit cédée gratuitement.

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Lien vers cet FAQ: https://www.grange.ch/types/proprietaire/page/2/#je-vends-mon-bien-immobilier-que-dois-je-faire-de-la-c-dule-hypoth-caire-

Depuis 2021, la grande majorité des nouvelles cédules hypothécaires sont dites “de registre”, c’est-à-dire qu’elles sont digitalisées et inscrites au Registre foncier, à l’inverse des cédules “papier” qui sont au seul bénéfice de celui qui les détient entre ses mains. Si votre cédule appartient à cette dernière catégorie, alors il existe effectivement un risque de l’égarer. Si vous ne trouvez plus votre cédule hypothécaire, cela peut s’avérer problématique dans le cadre de la vente de votre bien, mais ce n’est pas rédhibitoire.

Le notaire se verra contraint de consigner sur le prix de vente un montant correspondant au montant de la cédule et des frais de justice liés, ainsi que de mandater un avocat qui devra se charger de la “procédure d’annulation de titre” auprès du tribunal de première instance. Cette procédure inclut une publication dans la Feuille d’avis officielle demandant aux éventuels créanciers de se manifester. Après l’écoulement du délai imparti et si aucun créancier éventuel ne s’est manifesté, le tribunal pourra émettre une nouvelle cédule et le notaire pourra libérer les fonds retenus au vendeur. Toutes ces étapes peuvent prendre plusieurs mois et engendrer des frais.

Veillez donc bien à garder vos cédules papier précieusement où à les convertir en cédule de registre.

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Lorsque vous vendez votre bien à Genève, vous allez devoir payer un impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI). C’est un impôt sur la plus-value réalisée lors de la vente.

Pour autant que le bien soit considéré comme faisant partie de votre “fortune privée” et non “commerciale”, le barème du taux d’imposition est dégressif et se calcule comme suit :

50% si le bien a été détenu pendant moins de 2 ans ;

40% lorsqu’il l’a été pendant 2 ans au moins, mais moins de 4 ans ;

30% lorsqu’il l’a été pendant 4 ans au moins, mais moins de 6 ans ;

20% lorsqu’il l’a été pendant 6 ans au moins, mais moins de 8 ans ;

15% lorsqu’il l’a été pendant 8 ans au moins, mais moins de 10 ans ;

10% lorsqu’il l’a été pendant 10 ans au moins, mais moins de 25 ans ;

2% lorsqu’il l’a été pendant 25 ans et plus.

Dans le cadre d’un héritage et pour autant que le décès soit survenu après le 1er janvier 2001, les années de détention du bien par le propriétaire défunt sont transmises aux héritiers.

Notez bien que certains frais tels que les honoraires de vente ou certains travaux de plus-values (et non les travaux d’entretien) sont déductibles de la plus-value considérée dans le cadre de l’impôt.

Il est bon de savoir également qu’il est possible de différer cet impôt avec le remploi dans les 5 ans suivant la vente en achetant un nouveau bien immobilier qui vous servira de résidence principale.

La vente d’actions de sociétés immobilières détenant des biens immobiliers à Genève est également concernée par l’IBGI et doit faire l’objet d’une déclaration.

Attention, dans le cas où votre logement serait considéré comme faisant partie de votre « fortune commerciale », la plus-value sera simplement additionnée à votre revenu et taxée au même taux que le reste de vos revenus.

Dans le contexte de votre logement privé, il n’y a à priori pas de raison que ce soit le cas. Mais s’il existe le moindre doute sur cette considération, nous vous recommandons de consulter un spécialiste pour l’éclaircir et prendre une décision de vente en toute connaissance de cause. Il vous sera notamment possible de demander à l’Administration fiscale un ruling de principe avant de commercialiser votre bien pour éviter toute mauvaise surprise lors de la vente.

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Si votre bien est situé sur le Canton de Genève, vous n’êtes pas sans savoir qu’il est soumis à l’impôt immobilier complémentaire (parfois également appelé “impôt foncier”). Pour les personnes physiques, il se monte à 1‰ de la valeur fiscale du bien. Pour les personnes morales, le taux est de 2‰.

Il est dû par la personne inscrite comme propriétaire ou usufruitier au Registre foncier au 31 décembre de la période fiscale. C’est donc forcément l’acheteur qui se retrouve à devoir payer l’impôt pour l’entier de l’année concernée, ce peu importe la date du transfert de propriété. Pour rétablir l’équité, les parties peuvent convenir d’une répartition de cet impôt prorata temporis selon la durée de possession pendant l’année de la vente.

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Vous vous demandez si la vente de votre bien immobilier est soumise à la TVA ? Dans la plupart des cas, elle ne l’est pas, sauf si le bâtiment y est assujetti. Cela est plus fréquent dans le contexte d’un bâtiment commercial, mais il convient tout de même de vérifier cet élément pour ne pas avoir de mauvaises surprises. Les honoraires de vente sont cependant eux bien soumis au paiement de la TVA et sont en général payés par le vendeur.

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Assurances bâtiment :

Une maison/villa doit impérativement être couverte en tout temps. Pour cette raison, les droits et obligations découlant du contrat d’assurance passent automatiquement à l’acquéreur. Ce dernier peut ensuite s’il le souhaite refuser le transfert du contrat par écrit dans les 30 jours suivant le changement de propriétaire. La compagnie d’assurances peut quant à elle résilier le contrat dans les 14 jours après avoir eu connaissance de l’identité du nouveau propriétaire. Le cas échéant, le contrat prend fin au plus tôt 30 jours après sa résiliation. L’assurance bâtiment n’est pas un sujet dans le cadre de la vente d’un appartement puisque c’est le bâtiment dans son entier qui est couvert.

Garanties :

Si vous avez effectué des travaux dans votre logement, vous avez reçu un certain nombre de garanties de bonne construction de la part des corps de métier impliqués. Dans le contexte de la vente et si les garanties sont toujours valables au moment de la vente (en général : 5 ans), tous les droits cessibles liés à ces garanties sont cédés à l’acquéreur. L’acquéreur pourrait vous demander de lui fournir l’ensemble des contrats d’entreprise signés avec les corps de métier pour comprendre les spécificités des garanties cédées. Pour les droits non-cessibles, le vendeur s’engage à faire valoir ces droits en son propre nom, mais pour le compte de l’acquéreur et aux frais exclusifs de ce dernier.

Eau, gaz et électricité :

En tant qu’habitant sortant, vous devez annoncer votre départ aux Services Industriels de Genève (SIG) en relevant l’index constaté sur les différents compteurs du logement. Le nouvel occupant des lieux (l’acquéreur) s’annoncera lui aussi. Vous ne devrez donc payer uniquement que les factures concernant la période où vous étiez propriétaire et occupant de votre logement. L’acquéreur et nouvel occupant sera ensuite responsable de la suite.

Téléphone, TV, internet et fibre :

Tous ces services sont la plupart du temps fourni dans le cadre d’un abonnement avec un opérateur (Swisscom, Sunrise, Salt, etc.). Il vous suffira d’annoncer votre déménagement à votre opérateur et votre abonnement vous suivra dans votre nouveau logement. S’il le souhaite, l’acquéreur devra ensuite de son côté contracter un nouvel abonnement auprès de l’opérateur de son choix.

Assurance ménage :

Cela ne concerne pas l’acquéreur, mais lorsque vous déménagez, veillez à bien annoncer votre changement de logement à votre assurance ménage pour déplacer le lieu du risque. Si vous ne le faites pas, vos objets ne seront pas couverts en cas de problème. L’acquéreur doit en faire de même avec son assurance de son côté.

Contrats d’entretien :

Dans le contexte de la vente d’un logement, aucun contrat d’entretien n’est en général repris par l’acquéreur. Le logement doit être remis libre de tout contrat. Leur résiliation doit être entreprise par le vendeur, sous sa responsabilité et à ses frais exclusifs. Si les parties le souhaitent, elles peuvent bien évidemment se mettre d’accord sur le transfert d’un contrat avec l’accord de l’entreprise concernée.

Chauffage :

Peu importe le type de chaufferie que vous possédez et si vous habitez en villa, vous avez peut-être un contrat d’entretien de la chaufferie. L’acte de vente ne prévoira en général pas son transfert à l’acquéreur, toutefois il est de bonne pratique que de se coordonner avec l’acquéreur et l’entreprise concernée pour organiser le transfert de ce contrat si souhaité.

Contrôle de l’habitant :

N’oubliez pas d’annoncer votre changement d’adresse au Contrôle de l’habitant. Si vous êtes suisse, vous devrez le faire auprès de votre nouvelle Commune de résidence. Si vous êtes étranger, vous devrez le faire auprès de l’Office cantonal de la population et des migrations (OCPM). L’acquéreur fera de même de son côté.

Poste :

Vous devrez annoncer votre déménagement à la Poste pour recevoir votre courrier à votre nouvelle adresse. Pour information, la Poste peut se charger gratuitement d’annoncer votre changement d’adresse à votre banque et votre assurance. L’acquéreur effectuera de son côté la même démarche.

Alarme :

En règle générale, il est coutume que le dispositif d’alarme – lorsqu’il y a en a un – soit vendu avec la maison. L’abonnement avec la société de sécurité est en revanche nominatif. Veillez à bien résilier ce contrat pour la date de transfert de propriété ou d’organiser son transfert à l’acquéreur s’il le souhaite. Il est recommandé de maintenir la surveillance en particulier si le logement doit rester vacant entre votre départ et l’emménagement de l’acquéreur pour éviter tout problème de squatters.

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Lien vers cet FAQ: https://www.grange.ch/types/proprietaire/page/2/#vente-immobili-re-faut-il-transf-rer-les-contrats-d-rsquo-assurance-gaz-lectricit-etc-

Avant d’évacuer ou de faire évacuer votre logement, pensez à demander à l’acquéreur si certains meubles ou  accessoires  l’intéressent. Il conviendra ensuite de vous entendre sur un éventuel prix s’ils ne sont pas inclus dans le prix de vente du logement.

Pensez ensuite aux œuvres caritatives comme Emmaüs, la Renfile ou encore La Manivelle. La plupart d’entre eux se déplaceront pour récupérer les meubles ou objets donnés. Et finalement, pour les derniers objets n’ayant pas trouvé preneur, alors faites-les évacuer en sélectionnant un déménageur respectant les diverses filiales de recyclages à disposition.

Adresses utiles :

Emmaüs Genève – 022 301 57 57 – emmaus-ge.ch 

La Renfile (CSP Genève) – 022 807 07 00 – csp.ch

La Manivelle – 077 525 70 68 – manivelle.ch

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Ce point doit être discuté entre les parties en amont du transfert de propriété. Si l’acquéreur souhaite recevoir le bien dans un état particulier, il doit le mentionner et ce point peut être précisé dans l’acte de vente. Sans précision particulière, il convient d’utiliser son bon sens. La courtoisie impose que le vendeur laisse le bien comme il aimerait le retrouver, c’est-à-dire vide et propre. Dans le cas où l’acquéreur va réaliser d’importants travaux immédiatement, il convient de s’en assurer avant pour éventuellement laisser le bien dans l’état où il se trouve. Encore une fois, une bonne communication en amont règle la majeure partie des problèmes potentiels. Les frais de nettoyage sont bien évidemment à la charge du vendeur.

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La remise des clés se fait au moment du transfert du propriété. Le transfert de propriété peut intervenir au moment de la signature dans le cadre d’une vente directe ou au terme dans le cadre d’une vente à terme.

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