Acheteur
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Lorsque l’on décide de vendre son logement, c’est souvent avec l’objectif d’investir dans le suivant. Est-il possible d’acheter ce dernier sans avoir vendu votre logement actuel ? La réponse est oui, les solutions existent.
La signature d’un acte de vente à terme permet en effet de s’engager à acheter/vendre un bien immobilier à une date ultérieure. Un acompte correspondant usuellement à 10% du prix de vente est déposé chez le notaire à titre de dédit.
Le paiement du reste du prix de vente ainsi que le transfert de propriété interviennent alors plus tard, à un terme convenu d’avance entre les parties (souvent entre 1 et 12 mois), ce qui permet à l’acheteur de vendre son logement durant ce laps de temps.
Attention toutefois aux conséquences financières si vous ne parvenez pas à vendre votre logement et donc à financer l’acquisition du bien convoité. En effet, en cas de non-exécution des obligations par l’une des parties au contrat, le paiement de pénalités correspondant le plus souvent au montant de l’acompte sera dû.
Il est également possible de prévoir dans l’acte de vente que la vente ne s’exécute qu’en cas de vente de votre bien actuel. La vente prendrait ici la forme d’une promesse de vente conditionnée ou d’une vente à terme conditionnée. Il est toutefois peu fréquent que le vendeur accepte une telle condition.
Extrait de notre guide Bien vendre son logement en 42 questions
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Vous avez ou êtes sur le point de vendre votre logement et peinez à trouver votre prochain chez-vous ? Pas de panique, GRANGE Properties en synergie avec notre équipe de gérance vous accompagne gratuitement dans vos démarches de recherche, qu’il s’agisse d’une location ou d’une acquisition.
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La réponse est oui, mais sous certaines conditions. L’acquisition de biens immobiliers en Suisse par des personnes étrangères est réglementée par la Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE), appelée plus communément “Lex Koller”. Le but de cette loi est de limiter la spéculation immobilière et de maintenir la disponibilité des logements pour les résidents locaux. Chaque canton en a son application particulière.
En deux mots, à Genève :
> les citoyens européens (UE ou AELE) résidant en Suisse avec un permis B, C ou une carte de légitimation peuvent acquérir des biens résidentiels sans limitation;
> les non-Européens avec un permis C ou une carte de légitimation menant à un permis C également;
> ceux avec un permis B sont en revanche limités à l’achat de leur résidence principale;
> les frontaliers avec un permis G peuvent acheter une résidence secondaire pour autant qu’ils retournent à leur domicile principal au moins une fois par semaine;
> les étrangers n’habitant pas encore en Suisse et souhaitant venir s’y installer peuvent acheter leur future résidence principale sans y être encore domicilié en obtenant une autorisation du Département des institutions et du numérique (DIN).
C’est le notaire, au moment de l’instrumentation de la vente, qui sera chargé de demander les attestations nécessaires à l’acquisition du bien par une personne étrangère. Il convient donc de bien vous enquérir du statut résidentiel d’un acquéreur potentiel avant de finaliser vos négociations.
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Les frais d’acquisition d’un bien immobilier sont à la charge de l’acquéreur. Ils se composent à Genève essentiellement :
› de l’impôt appelé droits d’enregistrement, s’élevant à 3% HT du prix d’achat du bien ;
› des frais d’inscription au Registre foncier de 0.21% du prix d’achat du bien, au maximum CHF 40’000.- ;
› des émoluments dégressifs du notaire calculés sur le prix d’achat du bien ;
› de frais divers, TVA et débours ;
Soit un total d’environ 4% du montant de la transaction immobilière, dégressif en fonction du prix d’achat du bien.
Le site officiel des Notaires de Genève permet d’estimer le montant exact des frais relatifs à l’acquisition d’un bien immobilier.
Il est à noter que si le prix de vente se situe en-dessous d’un prix déterminé, l’acquéreur peut bénéficier de CASATAX réduisant les droits d’enregistrements ainsi que les frais de création de cédule hypothécaire. Ce prix est revu chaque année et est fixé pour l’année 2024 à CHF 1’359’903.-. Certaines conditions doivent en plus être respectées : l’acquéreur doit être une personne physique et faire du bien acheté sa résidence principale. Il doit également s’engager à l’occuper pendant au moins trois ans, dans les deux années suivant la signature du contrat de vente.
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Les honoraires de vente du courtier sont bien évidemment payés par la personne qui l’a engagé. Dans la plupart des cas, c’est bien le vendeur qui mandate un courtier pour vendre son logement, par conséquent les honoraires de vente seront à sa charge. En général, ils seront payés directement par le notaire instrumentant la vente.
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Assurances bâtiment :
Une maison/villa doit impérativement être couverte en tout temps. Pour cette raison, les droits et obligations découlant du contrat d’assurance passent automatiquement à l’acquéreur. Ce dernier peut ensuite s’il le souhaite refuser le transfert du contrat par écrit dans les 30 jours suivant le changement de propriétaire. La compagnie d’assurances peut quant à elle résilier le contrat dans les 14 jours après avoir eu connaissance de l’identité du nouveau propriétaire. Le cas échéant, le contrat prend fin au plus tôt 30 jours après sa résiliation. L’assurance bâtiment n’est pas un sujet dans le cadre de la vente d’un appartement puisque c’est le bâtiment dans son entier qui est couvert.
Garanties :
Si vous avez effectué des travaux dans votre logement, vous avez reçu un certain nombre de garanties de bonne construction de la part des corps de métier impliqués. Dans le contexte de la vente et si les garanties sont toujours valables au moment de la vente (en général : 5 ans), tous les droits cessibles liés à ces garanties sont cédés à l’acquéreur. L’acquéreur pourrait vous demander de lui fournir l’ensemble des contrats d’entreprise signés avec les corps de métier pour comprendre les spécificités des garanties cédées. Pour les droits non-cessibles, le vendeur s’engage à faire valoir ces droits en son propre nom, mais pour le compte de l’acquéreur et aux frais exclusifs de ce dernier.
Eau, gaz et électricité :
En tant qu’habitant sortant, vous devez annoncer votre départ aux Services Industriels de Genève (SIG) en relevant l’index constaté sur les différents compteurs du logement. Le nouvel occupant des lieux (l’acquéreur) s’annoncera lui aussi. Vous ne devrez donc payer uniquement que les factures concernant la période où vous étiez propriétaire et occupant de votre logement. L’acquéreur et nouvel occupant sera ensuite responsable de la suite.
Téléphone, TV, internet et fibre :
Tous ces services sont la plupart du temps fourni dans le cadre d’un abonnement avec un opérateur (Swisscom, Sunrise, Salt, etc.). Il vous suffira d’annoncer votre déménagement à votre opérateur et votre abonnement vous suivra dans votre nouveau logement. S’il le souhaite, l’acquéreur devra ensuite de son côté contracter un nouvel abonnement auprès de l’opérateur de son choix.
Assurance ménage :
Cela ne concerne pas l’acquéreur, mais lorsque vous déménagez, veillez à bien annoncer votre changement de logement à votre assurance ménage pour déplacer le lieu du risque. Si vous ne le faites pas, vos objets ne seront pas couverts en cas de problème. L’acquéreur doit en faire de même avec son assurance de son côté.
Contrats d’entretien :
Dans le contexte de la vente d’un logement, aucun contrat d’entretien n’est en général repris par l’acquéreur. Le logement doit être remis libre de tout contrat. Leur résiliation doit être entreprise par le vendeur, sous sa responsabilité et à ses frais exclusifs. Si les parties le souhaitent, elles peuvent bien évidemment se mettre d’accord sur le transfert d’un contrat avec l’accord de l’entreprise concernée.
Chauffage :
Peu importe le type de chaufferie que vous possédez et si vous habitez en villa, vous avez peut-être un contrat d’entretien de la chaufferie. L’acte de vente ne prévoira en général pas son transfert à l’acquéreur, toutefois il est de bonne pratique que de se coordonner avec l’acquéreur et l’entreprise concernée pour organiser le transfert de ce contrat si souhaité.
Contrôle de l’habitant :
N’oubliez pas d’annoncer votre changement d’adresse au Contrôle de l’habitant. Si vous êtes suisse, vous devrez le faire auprès de votre nouvelle Commune de résidence. Si vous êtes étranger, vous devrez le faire auprès de l’Office cantonal de la population et des migrations (OCPM). L’acquéreur fera de même de son côté.
Poste :
Vous devrez annoncer votre déménagement à la Poste pour recevoir votre courrier à votre nouvelle adresse. Pour information, la Poste peut se charger gratuitement d’annoncer votre changement d’adresse à votre banque et votre assurance. L’acquéreur effectuera de son côté la même démarche.
Alarme :
En règle générale, il est coutume que le dispositif d’alarme – lorsqu’il y a en a un – soit vendu avec la maison. L’abonnement avec la société de sécurité est en revanche nominatif. Veillez à bien résilier ce contrat pour la date de transfert de propriété ou d’organiser son transfert à l’acquéreur s’il le souhaite. Il est recommandé de maintenir la surveillance en particulier si le logement doit rester vacant entre votre départ et l’emménagement de l’acquéreur pour éviter tout problème de squatters.
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Avant d’évacuer ou de faire évacuer votre logement, pensez à demander à l’acquéreur si certains meubles ou accessoires l’intéressent. Il conviendra ensuite de vous entendre sur un éventuel prix s’ils ne sont pas inclus dans le prix de vente du logement.
Pensez ensuite aux œuvres caritatives comme Emmaüs, la Renfile ou encore La Manivelle. La plupart d’entre eux se déplaceront pour récupérer les meubles ou objets donnés. Et finalement, pour les derniers objets n’ayant pas trouvé preneur, alors faites-les évacuer en sélectionnant un déménageur respectant les diverses filiales de recyclages à disposition.
Adresses utiles :
Emmaüs Genève – 022 301 57 57 – emmaus-ge.ch
La Renfile (CSP Genève) – 022 807 07 00 – csp.ch
La Manivelle – 077 525 70 68 – manivelle.ch
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La remise des clés se fait au moment du transfert du propriété. Le transfert de propriété peut intervenir au moment de la signature dans le cadre d’une vente directe ou au terme dans le cadre d’une vente à terme.
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