Vous avez certainement entendu parler de plusieurs types de valeurs concernant votre bien, ce qui peut parfois porter à confusion. Certains intéressent les banques, d’autres l’assurance et bien entendu dans le cadre de la vente de votre bien, vous avez surtout envie de connaître la valeur de marché. Les principaux types de valeurs sont définis comme suit :
Valeur vénale (ou de marché) :
C’est la valeur qui doit vous intéresser dans le cadre de la vente de votre bien. Elle est estimée en tenant compte d’une multitude de critères qui peuvent être intrinsèques comme la surface du logement, la surface de la parcelle dans le cas d’une villa, la qualité des matériaux, les installations, la situation, le voisinage, ou extrinsèques comme la situation macro-économique, l’appétit des acheteurs potentiels, la rareté de l’offre de biens similaires, les transactions similaires dans le quartier, etc. Un expert renseigné et averti doit maîtriser tous ces aspects pour vous donner une estimation de valeur au plus proche de la réalité du marché.
Valeur réelle (ou intrinsèque) :
C’est la valeur correspondant au coût nécessaire à reproduire à l’identique le même bien immobilier, déduction faite d’un certain pourcentage de vétusté, à laquelle s’ajoute la valeur du terrain. Cette valeur est souvent un peu plus basse que la valeur vénale. Cette valeur peut être utilisée dans le cadre de certains types d’estimations et d’expertises.
Valeur de nantissement :
C’est la valeur qu’un créancier hypothécaire (souvent une banque) accepte de financer. Dans la majorité des cas, cette valeur est estimée selon la méthode hédoniste, c’est-à-dire en se référant aux récentes ventes pour des objets comparables dans le quartier, avec une certaine marge conservatrice. Chaque banque est cependant libre d’appréhender la valeur de votre objet selon ses propres méthodes d’évaluation.
Valeur d’assurance :
À Genève, elle est en principe estimée chaque année par le Bureau d’estimation de bâtiments (BEB) et sert de base pour votre contrat d’assurance bâtiment. C’est en deux mots la valeur que vous allez assurer. Si votre bâtiment brûle, c’est le montant que vous toucherez de l’assurance pour le reconstruire à neuf. Cette valeur tient uniquement compte du coût de construction nécessaire à reproduire à l’identique le même bien immobilier. Elle ne tient pas compte de la vétusté ou de la valeur du terrain.
Valeur fiscale :
Cette valeur est moins évidente. Elle est calculée et réévaluée périodiquement par l’autorité fiscale. Elle est entre autres utilisée pour calculer le montant de votre impôt sur la fortune. Si vous avez acheté votre logement, sa valeur fiscale est le prix d’achat. Si vous en avez hérité, alors elle correspond à la valeur retenue par l’administration fiscale lors de cet événement. Si vous ou l’un de vos proches habite le logement, la valeur fiscale est diminuée de 4% par année d’occupation jusqu’à concurrence d’un abattement de 40%. Si vous avez effectué des travaux engendrant une plus- value, vous devrez les annoncer à l’Administration fiscale et le montant des travaux s’ajoutera à la valeur fiscale de votre bien. Attention, si votre bien contient plus de 2 logements ou locaux commerciaux, il est considéré comme un immeuble locatif. Sa valeur fiscale est fixée par capitalisation de l’état locatif fiscal annuel au taux fixé chaque année par les autorités compétentes.
Valeur dite “de remplacement” OCLPF :
Cette valeur vous concerne si votre villa est sise sur une parcelle en zone de développement (voir question 8). Elle est essentiellement calculée en tenant compte d’un prix fixé par m2 pour le terrain, de la valeur intrinsèque de votre villa, de l’arborisation, des aménagements extérieurs et d’un montant pour le raccordement de votre parcelle aux services publics.
Extrait de notre guide Bien vendre son logement en 42 questions