La vente de votre logement nécessite la forme authentique, c’est-à-dire qu’elle doit être instrumentée par un notaire exerçant à Genève. Il existe toutefois 3 formats principaux de vente possibles :
Vente directe :
C’est le format de vente le plus simple, l’acquéreur verse l’entier du prix de vente ainsi que les frais d’acquisition avant la signature, la vente est effective dès la signature et les clés sont remises sur place. Le transfert de propriété s’effectue peu de temps après la signature, le temps que le notaire inscrive la vente au journal du Registre foncier. Le notaire se charge ensuite de transférer le montant du prix de vente au vendeur, déduction faite du paiement des éventuels honoraires de vente dus au courtier, de l’éventuel remboursement de l’emprunt hypothécaire, de l’éventuel remboursement de votre 2ème pilier, ainsi que de l’éventuelle provision destinée au paiement de l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI). En pratique, les ventes directes sont assez rares car souvent le vendeur a besoin d’un peu de temps pour déménager. On pratique dans ce cas-là une vente à terme avec droit d’emption.
Vente à terme avec droit d’emption :
Le but de la vente à terme est de différer le transfert de propriété dans le temps pour se donner le temps de réaliser certaines actions. Le vendeur a peut-être besoin de temps pour déménager ou l’acquéreur besoin de finaliser son financement. Dans une vente à terme, les parties conviennent d’un transfert de propriété au plus tard à une date déterminée ou avant si les parties sont prêtes plus tôt que prévu. Un droit d’emption est donné à l’acquéreur pour lui garantir de pouvoir forcer la vente si le vendeur ne respectait pas les engagements pris dans l’acte. En général, un acompte de 10% est versé par l’acquéreur en la comptabilité du notaire avant la signature de la vente à terme, puis le solde du prix de vente doit être versé avant l’exécution du terme. L’acquéreur ne devient donc pas propriétaire du bien à la signature de l’acte de vente mais uniquement à l’exécution du terme. L’acte de vente prévoit également le mécanisme applicable en cas de désistement de l’une ou de l’autre des parties. Le plus souvent, la partie se désistant doit payer à l’autre une pénalité, en général équivalent au montant de l’acompte versé. Comme expliqué, l’acquéreur pourrait toutefois s’il le souhaite forcer la vente en cas de désistement du vendeur grâce à son droit d’emption.
Promesse de vente ou vente conditionnelle :
La promesse de vente ou la vente conditionnelle sont en général choisies pour permettre de donner le temps à certaines conditions indépendantes de la volonté des parties de se réaliser (ex : obtention d’une autorisation de construire ou désassujettissement d’une parcelle en zone agricole). Dans le cadre d’une promesse, les parties s’engagent à signer un acte de vente directe après la réalisation de ces conditions. Dans le cadre d’une vente conditionnelle, le transfert de propriété ne sera requis au Registre foncier que dans le cas où ces conditions sont respectées. Dans les deux cas, un droit d’emption en faveur de l’acquéreur est ou peut être prévu. Comme pour la vente à terme, l’acquéreur verse en général un acompte d’environ 10% avant la signature de la promesse ou de la vente conditionnelle, puis verse le solde une fois les conditions réalisées pour déclencher le transfert de propriété.
Pour résumer, les parties choisissent la vente directe lorsque tout est clair et prêt à la signature, la vente à terme lorsque les parties ont besoin de temps pour être prêts, et finalement la promesse de vente ou la vente conditionnelle lorsque certaines conditions indépendantes de la volonté des parties doivent se réaliser pour déclencher le transfert de propriété. Cela étant dit, chaque situation doit être discutée avec le notaire concerné afin de choisir le meilleur format pour la vente de votre bien. Notre équipe GRANGE Properties est également à votre disposition pour vous épauler dans ces réflexions.
Extrait de notre guide Bien vendre son logement en 42 questions