Si vous souhaitez vendre votre villa individuelle, pas de panique, ce point ne vous concerne pas. Si vous souhaitez vendre votre appartement, vous êtes concerné·e par cette problématique. Ce point peut parfois créer des surprises lorsque le notaire, au moment d’instrumenter la vente de votre bien vous demande s’il a été loué par le passé ou si vous détenez plusieurs lots dans l’immeuble. Quel rapport avec la vente de votre appartement ?
La LDTR est la Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation. Elle a pour but de préserver l’habitation et les conditions de vie existantes à Genève en restreignant notamment la vente d’appartements destinés à la location se trouvant dans une catégorie de logements en pénurie. Cela dans le but de maintenir un certain nombre de logements en location sur le Canton et ainsi répondre aux besoins d’une tranche de la population qui n’aurait pas les moyens de devenir propriétaire. De ce fait, tout appartement destiné ou ayant été destiné à la location et appartenant à une catégorie de biens où sévit la pénurie, doit effectivement obtenir une autorisation de vente (« autorisation d’aliéner ») pour être vendu. Cette autorisation est demandée par le notaire instrumentant la vente et les frais inhérents sont à la charge du vendeur.
À noter que si votre bien a déjà reçu une autorisation d’aliéner par le passé, vous n’avez pas besoin de la demander à nouveau.
Cette autorisation est notamment et en principe accordée lorsque l’immeuble a dès sa construction été soumis au régime de la propriété par étage (« PPE ») ou si l’immeuble est constitué en PPE depuis une date antérieure au 30 mars 1985 et que votre lot a déjà été vendu de manière individuelle avant cette date. Si ce n’est pas le cas, alors il vous reste deux possibilités pour obtenir ladite autorisation :
› Prouver la prépondérance de votre intérêt privé sur l’intérêt public (ex : nécessité de liquider un régime matrimonial ou une succession, prise d’un nouveau domicile en dehors du canton, nécessité de satisfaire à un plan de désendettement) ;
› Vendre à votre locataire en place, pour autant qu’il habite le logement depuis au moins 3 ans et que 60% des autres habitants de l’immeuble donnent leur accord.
Attention, ce n’est pas toujours aussi simple, car il existe plusieurs situations ambigües qui nécessitent une analyse de spécialiste comme dans le cas où le vendeur détient plusieurs lots dans l’immeuble tombant dans le champ d’application de la LDTR. Dans un tel cas, l’autorisation d’aliéner pourrait être conditionnée à la vente de l’ensemble des lots simultanément. C’est ce qu’on appelle une “vente en bloc”. Cela toujours dans le but de maintenir le statut locatif de ces logements.
Vous comprendrez donc que lorsque vous souhaitez mettre en vente votre logement, il est primordial de vous renseigner sur son historique avant d’en commencer la commercialisation. Nos experts sont là pour vous accompagner dans ces démarches.
Extrait de notre guide Bien vendre son logement en 42 questions